Wie teuer ist Wohnen im Altbau?

Erhöhung des Richtwert- und Kategoriemietzinssätze

Ass.-Prof. Dr. Markus Gramann, Assistant Professor für Immobilienmanagement an der Privatuniversität Schloss Seeburg, gibt in der zweiten Ausgabe von „Schlaue Finanz- und Immobilienperspektiven“ eine Einschätzung zu, Wohnen im Altbau ab.

Zusammenfassung

Die Ermittlung des „richtigen“ Mietzinses ist speziell für Wohnimmobilien die dem Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetz unterliegen („im Wesentlichen: Altbau-Immobilien die vor dem 09.05.1945 errichtet wurden“) komplex. Grundsätzlich ist bei diesen Immobilien zwischen dem angemessenen Mietzins, dem Richtwert- und dem Kategoriemietzins zu unterscheiden. Die Richtwert- und Kategoriemietzinssätze wurden per 01.04.2022 bzw. 01.06.2022 angepasst, Letzterer wird per 01.11.2022 erneut adaptiert.

Einleitung

Das österreichische Mietrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen einer „Nichtanwendung“, „Teilanwendung“ und Vollanwendung“ des Mietrechtsgesetztes (MRG). Während der Teilanwendungsbereich des MRG den primären Fokus auf den Kündigungsschutz von Mieterinnen und Mietern setzt, umfasst der Vollanwendungsbereich des MRG sowohl einen Kündigungs- als auch einen Preisschutz. Der Preisschutz bezieht sich auf die Festlegung des maximal zulässigen Mietzinses und normiert damit die geltenden Mietzinsbeschränkungen. Dieser Preisschutz ist in der Praxis – sachlich betrachtet – häufig nicht nachvollziehbar.

Der Kategoriemietzins

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten für Hauptmietverträge von Wohnungen, die im Zeitraum zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden nach wie vor die in Bild 2 abgebildeten valorisierten Kategoriemietzinssätze (siehe Artikelbild 2). Die Kategoriemietzinssätze gelten pro qm Nutzfläche und Monat. Für eine unbefristet vermietete 100 qm Kategorie A Wohnung könnte man ab 01.11.2022 einen Kategoriemietzins in Höhe von EUR 423 p.m. verrechnen. Der Anstieg ist auch der Covid-19 bedingten Aussetzung der Mietzinsanpassung im Zusammenhang mit dem Mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) geschuldet. Die Definition der Ausstattungskategorien werden im Mietrecht § 15a sind dem Artikelbild 3 zu entnehmen.

Für wen ist der Kategoriemietzins von besonderer Bedeutung?

a) Für Mieterinnen und Mieter, die einen Mietvertrag zwischen 1982 und Februar 1994 abgeschlossen haben. Die Anpassung der Kategoriebeiträge erfolgt immer dann, wenn die Teuerung eine 5% Schwelle überschreitet.

b) Für die Verrechnung des mietrechtlichen Verwaltungskostenpauschales (Immobilienverwaltung). Maßgeblich ist der Kategoriebeitrag A. Dieser kann je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat an den Mieter bzw. die Mieterin verrechnet werden.3 Ab 01.11.2022 darf ein Immobilienverwalter bzw. eine Immobilienverwalterin max. EUR 4,23 pro Quadratmeter Nutzfläche an einen Mieter bzw. eine Mieterin verrechnen. Für das Verwaltungsjahr 2022 darf für die Verrechnung von Auslagen ein (arithmetisch ermittelter) Durchschnittssatz in Höhe von EUR 3,91 verrechnet werden. Bei einer 100 qm Wohnung könnten demnach EUR 391 p.a. verrechnet werden.

Richtwertmietzins

Für Mietverhältnisse die nach dem 01.03.1994 begründet wurden, ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Richtwert zu ermitteln. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der für eine „mietrechtliche Normwohnung“ festgelegt wird. Dabei handelt es sich um eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbaren Zustand. Diese besteht aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische), über eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung. Zu berücksichtigen ist auch, dass sich das Gebäude

• in einem ordnungsgemäßen Erhaltungszustand befindet und dass diese
• auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung)

domiziliert ist. Bei der Festlegung des jeweils maßgeblichen Richtwertmietzinses ist als Ausgangsbasis auf die im geförderten Neubau anfallenden Grund- und Baukosten zurückzugreifen. Die neuen Richtwerte sind im Überblick im Artikelbild 4 zu finden.

Angemessener Mietzins

Die Festlegung des angemessenen Hauptmietzinssatzes hängt gem. § 16 Abs. MRG zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages von folgenden Kriterien ab:

• Größe
• Art
• Beschaffenheit
• Lage
• Ausstattungs- und Erhaltungszustand

In welchen Fällen kann ein „angemessener Mietzins“ im Vollanwendungsbereich des § 16 Mietrechtsgesetzes vereinbart werden?

• Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten (Anmerkung: Unternehmer und Unternehmerinnen können einen „überhöhten angemessenen Mietzins“ nur unverzüglich und spätestens bei Übergabe des Mietgegenstandes rügen!)
• Mietgegenstände die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.
• Mietgegenständen die auf Grund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden.
• Mietgegenstände in einem denkmalgeschützten Gebäude, sofern der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.
• Mietgegenstände mit der Ausstattungskategorie A oder B und einer Nutzfläche von mehr als 130 qm, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet. Für den Fall, dass Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden, beläuft sich diese Frist auf 18 Monate.
• Mietgegenstände, für die ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbart wurde und seit Übergabe des Mietgegenstandes ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich getroffen wird.

Für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses wird auch ortsübliche Mietzinse
vergleichbarer Wohnungen zurückgegriffen

Conclusio

Die jüngsten Anpassungen des Kategorie- und Richtwertmietzins weichen nach wie vor massiv von freien („ortsüblichen“) Mietzinsvereinbarungen ab. Speziell der zusätzliche Abschlag von 25% („Befristungsabschlag“) bei befristeten Mietverhältnissen in Altbauwohnungen wirkt sich massiv auf die tatsächliche Mietzinsgestaltung aus. Investorinnen und Investoren sowie auch Mieterinnen und Mieter sollten dem zu Grunde gelegten Mietvertragsverhältnis eine besondere Bedeutung beimessen.