Rückforderung überhöhter Mieten als Rechts- und Liquiditätsrisiko

Ass.-Prof. Dr. Markus Gramann

Ass.-Prof. Dr. Markus Gramann, Assistant Professor für Immobilienmanagement an der Privatuniversität Schloss Seeburg, gibt in der vierten Ausgabe von „Schlaue Finanz- und Immobilienperspektiven“ einen Einblick zu Mietzinsbeschränkungen.

Zusammenfassung

Bei „klassischen Altbauwohnungen“ sind in Österreich Mietzinsbeschränkungen vorgesehen. Die Ermittlung des „rechtlich korrekten“ Richtwertmietzinssatzes kann in der Praxis komplex sein, speziell beim Kauf von Anlegerwohnungen. Mieterinnen und Mieter haben unter der Beachtung unterschiedlicher Fristen die Möglichkeit, die Korrektheit des vereinbarten Hauptmietzinses überprüfen zu lassen. Aus Sicht des Anlegers bzw. der Anlegerin kann daraus gegebenenfalls ein latentes Rechts- und Liquiditätsrisiko abgeleitet werden.

  1. Welche Mietgegenstände sind von Mietzinsbeschränkungen betroffen?

Im Mietrechtsgesetz sind folgende Mietgegenstände Beschränkungen in Hinblick auf die Vereinbarung der Höhe des Hauptmietzinses unterworfen:

  • Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer vor dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
  • Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer vor dem 31.Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
  • Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer vor dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
  • Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.

  1. Fristen bei der Rückforderung überhöhter Mieten

Der Hauptmieter bzw. die Hauptmieterin einer Wohnung kann die Zulässigkeit der vereinbarten Mietzinshöhe überprüfen lassen (Schlichtungsstelle, Gericht). Die Schlichtungsstelle ist dabei zwingend als erste Anlaufstelle zu bemühen. Dabei sind folgende Fristen zu beachten:

Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages kann binnen 3 Jahren (ab dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss) ein Antrag auf Überprüfung der Zulässigkeit der Höhe des Mietzinses eingeleitet werden. Die Verjährungsfrist zur Rückforderung eines etwaig überhöhten Hauptmietzins beträgt drei Jahre ab Zahlung.

Bei befristeten Mietverträgen kann bis spätestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses bzw. nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis eine Mietzinsüberprüfung beantragt werden.

Die Verjährungsfrist beläuft sich in diesem Fall auf 10 Jahre ab Zahlung. Diese wird während der Dauer eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens gehemmt, d.h. die Ansprüche gehen auch bei einem längeren Verfahren nicht verloren.

  1. Conclusio

Aus Sicht von Anlegerinnen und Anlegern sollte vor der Anschaffung einer Immobilie immer eine gründliche Prüfung sämtlicher entscheidungsrelevanter Aspekte durchgeführt werden.